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Schlussrate vor Fertigstellung zu zahlen? Klausel in einem Bauträgervertrag ist unwirksam!

KG Berlin Urteil vom 20.08.2019 Az.: 21 W 17/19

1. Die Bestimmung in den von einem Bauträger gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags, wonach die Schlussrate bereits vor vollständiger Fertigstellung des Vertragsgegenstands auf das Anderkonto eines Notars zu zahlen ist, verstößt gegen § 309 Nr. 2 a BGB und ist unwirksam.*)
2. Es besteht ein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen einen Bauträger, die bezugsfertig hergestellte Wohneinheit dem Erwerber zu übergeben, wenn auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig erkennbar ist, dass nach dem materiellen Recht ein dahingehender Anspruch des Erwerbers einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert hat (Senat, IBR 2017, 681, und IBR 2018, 147).*)
4. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber die Wohneinheit nicht selbst bewohnen, sondern vermieten will. Denn der Verfügungsgrund resultiert nicht aus der beabsichtigten Eigennutzung des Erwerbers, sondern aus der finanziellen Belastung, die ein Bauträgervertrag und eine eventuelle Ersatzbeschaffung für den Erwerber mit sich bringen.*)
KG, Urteil vom 20.08.2019 – 21 W 17/19
vorhergehend:
LG Berlin, 22.05.2019 – 32 O 100/19
BGB a.F. § 632a Abs. 3, 4; BGB § 273 Abs. 3, §§ 306a, 307 Abs. 2, § 309 Nr. 2 a, § 320 Abs. 1 Satz 3, § 640 Abs. 1; MaBV § 3 Abs. 2; ZPO § 922 Abs. 1 Satz 1, §§ 936, 937 Abs. 2, § 940a

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Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig: Keine Pflichtverletzung des Vermieters!

1. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters zur Angabe und Vereinbarung von Vorschusszahlungen, die die tatsächlich voraussehbaren Nebenkosten decken.
2. Aufklärungspflichten über zu erwartende höhere Nebenkosten können nur angenommen werden, wenn ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Ein solcher Vertrauenstatbestand ist allein durch eine nicht weiter kommentierte Angabe von Nebenkostenvorschüssen noch nicht geschaffen.
3. Jedenfalls würden die tatsächlich angefallenen Nebenkosten keinen Schaden darstellen, denn sie wären auch bei angemessener Kalkulation der Vorschüsse bzw. Offenlegung der erheblich höher zu erwartenden Nebenkosten entstanden.

LG Berlin, Beschluss vom 29.10.2018 – 65 T 106/18
BGB § 556 Abs. 2 Satz 2

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Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den gewerblichen Mieter bei Übergabe renovierungsbedürftiger Räume ist unzulässig.

OLG Dresden Hinweisbeschluss vom 06.03.2019, Az.: 5 U 1613/18

Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung, wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist nunmehr auch auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen.
In beiden Arten von Mietverhältnissen wird von derselben gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB abgewichen, und in beiden Fällen stellt sich dasselbe Problem der fehlenden Kompensation für die Verpflichtung zur Beseitigung von Gebrauchsspuren stellt, welche dem Mieter nicht zuzurechnen sind.
Begründet wird dies damit, indem die Klausel die Beseitigung von ihm nicht zu vertretender Abnutzungserscheinungen auferlegt, ohne ihm dafür eine Kompensation zu gewähren, weicht diese Klausel für ihn in unangemessener Art und Weise iSv. § 307 II Nr. BGB von der vertraglichen Verpflichtung ab.